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EL ARTE DE LA ESTRATEGIA

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Tu hipoteca, tu dinero y tu

Finanzas personales. Emprender > Economía y finanzas personales

Un préstamo hipotecario es concedido por una entidad financiera, cuya garantía es un bien inmueble. El banco o la caja te presta una cantidad determinada con ciertas condiciones y en función de tus ingresos. Estos son los conceptos básicos que hay que tener en cuenta a la hora de solicitar una hipoteca:


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Tu hipoteca, tu dinero y tu


1. Conocimientos básicos

La cantidad solicitada: en general, una entidad financiera estará dispuesta a prestarte el 80% del valor de la casa. Para saber cuánto vale, la entidad financiera realiza una tasación de la casa pasa saber su valor.

El plazo de devolución: los plazos más comunes son 10, 15 y 20 años, pero puedes alargarlo hasta 30 años o 50 años.

El tipo de interés: es el precio que pagarás por el dinero que la entidad financiera te presta. Es una de las principales diferencias entre los préstamos hipotecarios. Los tipos de interés pueden ser fijo, variables o mixtos. En la sección tipos de interés encontrarás todo lo que necesitas saber.

Las cuotas: reflejan cuánto pagas y cuándo lo pagas. Están compuestas por una parte de los intereses que te cobra el banco y por otra de la devolución del capital que te han prestado. Generalmente, se pagan mensualmente pero puedes llegar a un acuerdo con el banco para pagar cada trimestre, semestre o como acuerdes. También tiene la opción de incluir un periodo inicial de carencia durante el que sólo pagarías intereses. Además las cuotas pueden ser constantes (siempre pagas la misma cantidad) o pueden variar con el tiempo (cuotas variables). Lo aconsejable es no destinar más del 35-40% de los ingresos mensuales para pagar la cuota de la hipoteca.

Tasa anual equivalente (TAE): Es lo que te va a costar el préstamo al año. Incorpora el interés anual, las comisiones y el plazo de operación, y por lo tanto es mejor cuanto más baja. Es el valor más fiable para comparar las ofertas de unos bancos con otros. Pero no compares nunca la TAE de los préstamos hipotecarios con un tipo de interés fijo con los de interés variable. Compara fijos con fijos y variables con variables.


Tu hipoteca, tu dinero y tu. Proceso de solicitud de un préstamo


2. Proceso de solicitud de un préstamo
Solicitud: el primer paso es rellenar el impreso de la entidad financiera con tus datos, el importe y el plazo del préstamo.

Tasación y comprobación: la entidad financiera se encarga de realizar una tasación del inmueble (pagada por el comprado) y, al mismo tiempo, se solicita una nota simple en el registro de la propiedad para comprobar la inscripción, la titularidad y las cargas que pudiera tener.

Documentación y valoración
: una vez aportados todos los documentos necesarios para la solicitud del préstamo el banco los revisa para valorar tu solvencia. Las entidades financieras prefieren que tú puedas pagar el crédito que tener proceder a embargos y subastas.

Oferta vinculante: la entidad financiera realiza una oferta vinculante que recoge todas las condiciones económicas y cláusulas de la escritura.

Firma y registro: se programará una fecha para la firma de las escrituras de compraventa y del préstamo. A dicho acto tendrán que acudir compradores, vendedores y los representantes de la entidad financiera. Una vez recogidas las escrituras del notario y liquidados los impuestos correspondientes se procederá a su presentación en el registro de la propiedad para su inscripción.


Tu hipoteca, tu dinero y tu. Tipos de interés


3. Tipos de interés:
Tipo de interés fijo: la cuota a pagar mensualmente es fija, es decir, nunca se verá afectada por las oscilaciones de los tipos de interés.

Ventajas: Se elimina el riesgo de subidas en los tipos de interés y por tanto de la cuota a pagar.
Ofrece la posibilidad de planificar la parte de ingresos que vas a destinar a la compra de la vivienda.

Inconvenientes: El tipo de interés fijo es más alto que el variable.
El plazo del préstamo está limitado normalmente a 15 años.
Las comisiones de cancelación suelen ser más elevadas.

Tipo de interés variable: cada año o cada periodo ser revisará la cuota a pagar cada mes en función de la evolución del índice de referencia (Mibor, Euribor, CECA, Deuda Pública...). Además, al índice se le aplica un diferencial que nos dará el tipo aplicando en cada periodo. Estos préstamos comienzan con un periodo inicial de entre seis meses y un año en el que se puede disfrutar de un tipo de interés fijo, que suele ser bajo, con el que la entidad busca un efecto comercial.

Ventajas: Es más solicitado que el fijo porque los tipos de interés suelen ser, normalmente, más bajos.
Si hay bajadas en los tipos de interés, saldrás beneficiado.
Las comisiones de cancelación son más bajas que a interés fijo.

Inconvenientes: En el momento en que los tipos de interés suban, la cuota a pagar en cada periodo se verá incrementada.

Tipo de interés mixto: un préstamo a tipo de interés mixto es fijo en los primeros años (dos, tres o hasta diez años) y variable el resto del tiempo.

4. Índices de referencia
Euribor: es el índice más empleado en la actualidad en la zona euro. Se calcula a partir de la media simple de los tipos de interés aplicados por las 64 mayores entidades financieras de Europa.

Mibor: antes de la generalización del Euribor en la zona euro, cada país tenía su índice, en España era el Mibor. Sigue vigente para operaciones formalizadas antes del 1 de enero de 2000.

IRPH: índice de referencia de préstamos hipotecarios. Es la medida ponderada de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios que hayan sido contratados o renovados en ese mes por el conjunto de bancos (IRPH bancos) o cajas de ahorro (IRPH cajas). IRPH ce (conjunto de entidades) es un índices que engloba los dos anteriores y por eso recoge una media más alta.

CECA: índice fijado por la confederación española de cajas de ahorro. Incluye en su cálculo tipos de interés de préstamos personales, lo que explica que sea el más alto.

¿Cuál es el más ventajoso?
Tiene más importancia el estudio, en conjunto, de todos los factores que intervienen en la operación de préstamo, que la elección de un índice en concreto. Luego la pregunta que todos nos hacemos es ¿cómo puedo reunir todas esas características en una, de tal forma que pueda comparar este tipo de préstamos entre sí y tenga la seguridad de tomar una decisión acertada?En préstamos a tipo fijo, la respuesta es muy sencilla: con la Tasa Anual Equivalente (TAE), el coste efectivo anual del préstamo. Tiene en cuenta no sólo el tipo de interés inicial sino también sus posibles revisiones, el plazo de amortización y las comisiones ligadas a la operación. En definitiva, es el tipo de interés real que pagarás en tu préstamo.


Tu hipoteca, tu dinero y tu. Gastos asociados a una hipoteca


5. Gastos asociados a una hipoteca
Tasación: antes de otorgar el préstamo, la entidad financiera envía un profesional (que pagas tú) a tasar la vivienda. El coste de la tasación depende de la empresa que lo lleve a cabo y de la valoración final del inmueble.

Comisión de apertura: comisión que cobra la entidad financiera por los servicios de estudio, administración y gestión generados en la concesión de un préstamo hipotecario.

Impuesto de actos jurídicos documentados: se aplica a los contratos que se formalizan en documentos notarial, inscribible en el Registro y con cuantía económica, como es el caso de una compraventa o hipoteca. La base de cálculo es la responsabilidad hipotecaria en el caso de las hipotecas y el importe escriturado en el caso de las compraventas (sólo cuando se trata de primera transmisión). El tipo a aplicar, que depende de las comunidades autónomas y del importe, puede oscilar entre el 0,1% y el 1%.
Notario: honorarios por la intervención del notario como fedatario público. El importe viene determinado por el valor de la compraventa, o por el importe del préstamo en el caso de las hipotecas, aunque también puede influir la extensión de la escritura o la existencia de operaciones conexas. Aproximadamente el coste viene a ser entre un 0,1% y un 0,5% dependiendo de la cuantía del préstamo.

Registro: los honorarios por la intervención del Registrador de la Propiedad. Su importe depende del valor escriturado en la compraventa y del importe del préstamo en la hipoteca.

Gestoría: honorarios del gestor para la realización de todos los trámites previos a la firma (comprobación de la situación registral de la vivienda, cancelación de cargas, preparación de las escrituras) y posteriores (pago de impuestos e inscripción en el Registro). Este trámite también puede realizarlo el notario, que cobrará unas tarifas independientes por esta labor de gestoría.

Seguro obligatorio básico de daños del hogar (seguro de incendios): la ley hipotecaria nos obliga a contratar un seguro de incendios del que sea beneficiaria la entidad que nos concede la operación. Habitualmente mucha gente acaba contratando un seguro multiriesgo del hogar, ya que ofrece cobertura para todo tipo de daños.


Tu hipoteca, tu dinero y tu. Cambiar o cancelar una hipoteca


6. Cambiar o cancelar una hipoteca
Si no estás contento con las condiciones de tu préstamo hipotecario, tienes estas alternativas:

Novación: puedes renegociar las condiciones con la entidad financiera donde tienes el préstamo. Si consigues reducir el tipo de interés fijo o el diferencial de un tipo de interés variable, no es necesaria una escritura pública. Pero si vas a hacer un cambio más importante, como pasar el préstamo de un interés fijo a variable, entonces necesita hacer una escritura de novación y tendrás que pagar gastos de notario, registro y gestoría. No se paga el impuesto de actos jurídicos documentados.

Subrogración: si tu banco o caja de ahorros no está dispuesto a mejorar tus condiciones y encuentras otra entidad que te ofrece mejor tipo de interés, puedes realizar una subrogación. Consiste en pasar tu préstamo hipotecario de una entidad a otra, sin modificar la cantidad del préstamo ni el plazo. Tendrás que pagar una comisión por cancelación y, según lo que pactes, una comisión de apertura al nuevo banco o caja. También hay gastos de notario, registro y gestoría. No se pega el impuesto de actos jurídicos documentados.

Fuente: http://www.ivive.com/guias/guia_hipotecas.php

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